Budowa domu – zakup działki

Budowa domu – zakup działki

Zanim przejdę do omówienia głównego tematu – kilka słów wyjaśnienia. Chwilę mnie nie było ponieważ zawładnęła mną codzienność, a im dłużej mnie nie było, tym trudniej przychodziło mi coś napisać. Przyznam szczerze, że byłam też trochę zmęczona brakiem wakacji i odpoczynku. Ale teraz już powinno pójść z górki bowiem jestem na dwutygodniowym urlopie! I jak człowiek nic nie musi, to jakoś mu się bardziej chce 🙂 W związku z tym, że planuję “nicnierobienie” przygotowałam dla Was kilka nowych wpisów, które wkrótce pojawią się na blogu. Zmieniłam też jeszcze szablon. Tamten nie do końca mi pasował, miał kilka irytujących funkcji, które doprowadzały mnie do frustracji. Po długich poszukiwaniach zdecydowałam się na ten. Dajcie znać co myślicie!

Po tym przydługim wstępie czas zająć się tym, o czym zakładam, że chcecie przeczytać skoro kliknęliście w ten post.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki?

Budowie własnego domu nieodłącznie towarzyszy zakup działki. Nie jest to wpis dedykowany tym szczęśliwcom, którzy są już w posiadaniu działki odziedziczonej na przykład po babci lub darowanej przez rodziców, bowiem muszą się oni borykać z tym co mają. Ja chciałabym omówić kilka kwestii, na które powinniście zwrócić uwagę decydując się na zakup działki. Jest to proces żmudny i zwykle długotrwały ale efekty są tego warte 🙂

Naszej działki szukaliśmy kilka miesięcy i przerobiliśmy chyba wszystkie możliwe sposoby jej szukania. W związku z powyższym mogę z całą pewnością powiedzieć Ci, abyś nie ograniczała się tylko do wyszukiwania ogłoszeń o sprzedaży działek poprzez biura nieruchomości. Warto udać się “w teren” i popytać mieszkańców czy nie wiedzą przypadkiem o tym, czy ktoś chce w danym rejonie działkę sprzedać. Można również porozmawiać z sołtysem, czy też ze sprzedawczynią w miejscowym sklepie (jeśli mowa o szukaniu działki na wsi) lub w starym dobrym stylu samemu pojeździć po okolicy i wypatrywać znaków “na sprzedaż”. Może akurat trafi Ci się jakaś perełka od starowinki, która nie ma Internetu! 🙂

PARAMETRY DZIAŁKI

Zapewne wiesz już mniej więcej jak będzie wyglądał Twój wymarzony dom. Czy będzie parterowy, piętrowy, z garażem czy też bez. Zapewne wiesz już również jakie będzie miał mniej więcej wymiary. Czas dopasować do niego działkę.

Pierwszą rzecz jaką musisz sprawdzić są parametry działki, czyli jej:

szerokość,

długość,

kształt,

 granice,

To właśnie od tych parametrów będzie zależało czy Twój wymarzony dom się na danej działce “zmieści” i czy będziesz go mogła tam wybudować. Pamiętaj proszę, że co do zasady dom (jeśli na tej ścianie ma otwory okienne lub drzwiowe) nie może być posadowiony bliżej niż 4 metry od granicy sąsiedniej działki.

Ważne jest również stwierdzenie jak przebiegają granice działki. Właściciel, który chce działkę sprzedać, musi Ci pokazać co właściwie sprzedaje, czyli wskazać jak przebiegają granice danej działki. Po takim wstępnym rozeznaniu i rozmowie z właścicielem (a zalecam również z sąsiadami jeśli jacyś są) jesteś w stanie zorientować się czy na przykład, któraś z granic nie jest sporna i czy jej ustalenie nie sprawi Ci problemów w przyszłości. Bynajmniej płot nie zawsze jest granicą…. lub jest ale tylko w mniemaniu sąsiada, które to z rzeczywistością nie ma wiele wspólnego.

powierzchnia,

Jeśli stwierdziłaś, że szerokość, długość, kształt i granice działki jak najbardziej odpowiadają wizji Twojego wymarzonego domu sprawdź proszę jej całkowitą powierzchnię. Jest to ważny punkt, który na przykład w moim przypadku zaważył o rezygnacji z zakupu jednej z działek. Działkę, którą chcieliśmy z mężem kupić, obejmował plan zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym po jego uważnej lekturze (zachęcam do zapoznawania się z warunkami zabudowy znajdującymi się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bowiem to właśnie między innymi on decyduje czy na danej działce można wybudować dom) wiedziałam, że tylko działka mająca powierzchnię powyżej 10 arów jest działką budowlaną i tylko na takiej działce można wybudować dom.

Po przedstawieniu dokumentów przez jedną Panią pośredniczkę nieruchomości okazało się, że powierzchnia działki po podziale (działka była dzielona na 4 mniejsze działki) wyniosła 9,89 ara. Bynajmniej nie dałam się przekonać, że skoro “plan podziału został zatwierdzony i jest prawomocny to na pewno wszystko jest dobrze, a jest dobrze bo… ja tak mówię”.  Nie. Nie jest dobrze. Plan podziału był sprzeczny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że na takiej działce nie można się wybudować. Nie mam pojęcia kto podpisał i dopuścił do takiego podziału, nie mniej jednak logika wywodu Pani pośrednik sprowadzała się do stwierdzenia, że nie będzie problemów bo ktoś to już “podpisał”. To stwierdzenie jest mniej więcej tak samo poprawne jak to, że sądy wydają tylko sprawiedliwe wyroki….

Jeśli sami nie sprawdzicie takich rzeczy, nie liczcie na to, że ktoś inny to za Was zrobi. Nie liczcie też na profesjonalizm wszystkich pośredników nieruchomości, oni chcą daną nieruchomość po prostu sprzedać. Nie wiem czy takie działanie jest celowe czy też wynika z niewiedzy, nie mniej jednak dla Was może być opłakane w skutkach.

oznaczenie tj. czy działka którą chcesz kupić jest oznaczona jako działka budowlana,

Jak już wspomniałam, działka, na której chcemy wybudować dom musi być oznaczona jako działka budowlana. Można to sprawdzić na przykład w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jeśli znamy numer i obręb działki (a takie dane powinniśmy uzyskać od właściciela lub pośrednika nieruchomości).

nachylenie,

rodzaj gruntu,

Od nachylenia i rodzaju gruntu zależy na przykład jakie fundamenty będzie trzeba zastosować przy budowie konkretnego domu, czy będzie trzeba zrobić odwodnienie terenu i wiele innych. Jeśli nie jesteśmy pewni czy grunt na działce nam odpowiada najlepiej zlecić jego badanie przez geologa. Koszt takiego badania to około 400 – 800 zł i jest zależny od rodzaju gruntu, ilości odwiertów, ukształtowania terenu i rejonu Polski, natomiast zła decyzja może nas kosztować o wiele, wiele więcej.

usytuowanie względem stron świata. 

Usytuowanie względem stron świata jest równie ważne bowiem będzie determinowało to w jaki sposób będziemy musieli posadowić dom, aby jak najlepiej nam służył. Podaje się modelowo, iż salon powinien być usytuowany od południa, natomiast kuchnia od północy. Warto zwrócić na to uwagę. Jeśli napotkasz jakiś problem z ustaleniem stron świata na działce, pamiętaj, że teraz prawie każdy smartfon ma aplikację kompasu 🙂

OTOCZENIE

Skoro zdecydowałaś się na obejrzenie konkretnej działki to znaczy, że czymś przykuła Twoją uwagę. Może to była piękna panorama, las dookoła, ładne sąsiedztwo. Każdy ma swoje indywidualne kryteria pozwalające  stwierdzić, czy dane miejsce to jest to. Mnie w naszej działce urzekło to, że ma bardzo ładny widok na dużą połać lasu. Wyobraziłam sobie, że patrząc na nasz ogród za horyzontem będę widzieć jego “kontynuację” czyli piękny las. Ale Tobie może spodobać się co innego. Bliskość do sklepu, szkoły, ładne otoczenie innych domów, czy cokolwiek co zdecydujesz, że jest dla Ciebie ważne. Nie rezygnuj z tego, bowiem będziesz żyła tam przez najbliższe -dziesiąt lat, po co wiec denerwować się niemiłym widokiem?

DOSTĘP DO MEDIÓW

Bardzo ważny punkt. Musisz pamiętać, że sprawdzenie ilości, rodzaju i odległości mediów od działki może być decydującym kryterium przy decyzji o jej zakupie, bądź rezygnacji. Cena działki wydaje Ci się atrakcyjna ale brak jest dostępu do wody lub dostęp jest ale na przykład kilkaset metrów dalej? Pamiętaj, im dalej od mediów tym wyższe koszty ich przyłączenia. W przeliczeniu może okazać się, że koszt doprowadzenia mediów do Twojej działki będzie tak duży, że po podliczeniu okaże się, iż jej cena wcale nie była taka “atrakcyjna“. Na własnej skórze przekonałam się, że praktycznie za każdą “atrakcyjną” ceną coś się kryje. Brak mediów, duża odległość, nieciekawa okolica, problematyczne granice i wiele wiele innych. Bądź czujna i nie daj się zwabić na okazje!

STAN PRAWNY

Przeszłaś przez wszystkie powyższe punkty i stwierdziłaś, że to jest to czego szukasz! Zanim złożysz swój podpis pod aktem notarialnym (czy muszę powtarzać, że nieruchomość (działkę) można skutecznie kupić tylko w formie aktu notarialnego?), sprawdź stan prawny działki. Każdy właściciel / pośrednik nieruchomości musi udostępnić Ci numer księgi wieczystej działki, którą chcesz kupić. Przed jej zakupem! (jeśli nie chce tego zrobić radzę zrezygnować)

Rejestr ksiąg wieczystych, do którego mamy dostęp przez Internet jest rejestrem jawnym. Oznacza to, że po wpisaniu numeru księgi wieczystej danej nieruchomości (działki) uzyskasz podstawowe informacje na jej temat. Sprawdzisz między innymi kto jest jej właścicielem, gdzie się znajduje, jaka jest jej powierzchnia, czy nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. służebnością przesyłu, przejazdu) bądź hipoteką.

Przed udaniem się do notariusza właściciel powinien ponadto przedstawić Ci do wglądu:

akt notarialny na podstawie którego stał się właścicielem danej działki,

 wypis z rejestru gruntów, z którego dowiesz się na przykład jaką klasę gruntu ma dana działka,

 zaświadczenie z Urzędu Miasta, że dana działka jest działką budowlaną,

 zaświadczenie, że działka nie znajduje się w strefie określonej jako obszar zdegradowany lub objęty rewitalizacją,

 zaświadczenie, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu.

O te wszystkie dokumenty powinien prosić notariusz przed sporządzeniem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Powinien je również sprawdzić, tak samo jak księgę wieczystą i poinformować Cię o ewentualnych obciążeniach i problematycznych kwestiach z tym związanych (o ile jakieś są). Nie mniej jednak zawsze powtarzam, że lepiej wszystko sprawdzić dwa razy, w końcu to Ty kupujesz tę działkę. Przygotuj się więc do tego należycie!

PRZELICZENIE KOSZTÓW

Nie porywaj się z motyką na słońce i sprawdź czy Cię na to stać 🙂 Poniżej zamieszczam przykładowe zestawienie kosztów przy zakupie działki za 100 000 zł.

Daj znać jak Tobie poszedł proces kupowania działki! Chętnie się dowiem!

Pozdrawiam i do zobaczenia wkrótce.